澳洲房产税务知多少?2019年联邦财政预算案中有哪些财政变化会影响你?
地点:Corner of Smith St & Station St, Caulfield, VIC 3162
时间:2019.06.22 14:00 至 2019.06.22 16:00
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富地国际 Land Capital Group,是一家总部位于澳大利亚墨尔本的大型综合房地产公司。我们专注于房地产开发项目以及商用物业的投资。旗下另有专业销售团队负责各大房产项目的市场推广和销售和...



2019年联邦财政预算案

2019年4月2日,联邦政府将公布财政预算案,预计将实现12年来首度盈余。澳洲政府以“更强劲的经济,更安全的未来”为基准,在减税、交通、健康、福利、教育、安全等方面进行了调整和加强。尤其是在房产方面推出了不同程度的利好政策!


小编在这里,先给大家科普一下关于澳洲房产有哪些相关税务


1

印花税(Stamp Duty)


首先,在澳洲购买任何房产时,无论是当地买家或者是海外买家都需要在房屋交割的时候交付印花税(Stamp Duty)


然而,澳大利亚各州政府所征收印花税的比例略有差异。



以维多利亚州为例,如果应征税价值小于$2.5万的房产将征收1.4%的印花税;应征税价值在$2.5万至$13万之间的房产将征收$350+超过$2.5万部分的2.4%印花税;应征税价值在$13万至$96万之间的房产将征收$2,870+超过$13万部分的6%印花税;应征税价值超过$96万的房产将征收5.5%的印花税。


对于海外买家(没有澳洲身份的海外人士),需要支付附加印花税,即7%。

根据预算案提议,在今年的7月1号之后会涨到8%。因此海外买家可以抓住机会,在6月30号之前尽快入市!


注:自2017年7月1日起,无论是印花税还是附加印花税,购买全新的公寓或别墅都按照房屋合同价格来征收印花税,购买全新的空地建房套餐(House & Land Package)是按照土地合同价格来征收印花税。


同时,维州对于有澳洲身份的当地人士购买首次房产并用于自住符合条件的退休人士都有不同额度的印花税减免。



2

土地税(Land Tax)


当买家在持有房产时,需要交土地税(Land Tax)


土地税顾名思义,是针对土地价值征收的国家税收。土地税一年一征,以每年的12月31日为结点。 


Q1:哪些房屋形式需缴纳土地税? 

  • 空地vacant land, including vacant rural land; 

  • 已建别墅,公寓房用地land where a house, residential unit or flat has been built;

  • 度假屋a holiday home;

  • 投资型房产an investment property or properties; 

  • 公司管理性质的公寓房用地company title units;

  • 民用、商用或者工业用地包括车位residential, commercial or industrial units, including car spaces;  

  • 商用房产比如工厂、店面和仓库commercial properties, including factories, shops and warehouses; 

  • 向州政府或者当地政府租赁的地块land leased from state or local government.  


Q2: 维州的土地税怎么计算的?  


与印花税相似,征收土地税也是根据不同价值所征收的税率不同。

如果你所拥有的所有土地价值(包括独立拥有或者共同拥有的房产)在$25万至$60万之间将征收$275+超过$25万部分的0.2%; 如果土地价值在$60万至$100万之间将征收$975+超过$60万部分的0.5%;如果土地价值在$100万至$180万之间将征收$2975+超过$100万部分的0.8%;如果土地价值在$180万至$300万之间将征收$9375+超过$180万部分的1.3%;如果土地价值超过$300万将征收$24,975+超过$300万部分的2.25%

举个例子

A先生名下拥有一套公寓和一套别墅,所有房产加起来的土地价值是$50万,那么他需要交付的土地税是$775=$275+0.2%($500,000-$250,000)


Q3:谁决定土地价值为多少?

 土地评估价值有时候相差巨大,投资人就会觉得这是凭什么评估出来的,要是对评估价格有异议怎么办? 实际上,这是由专业的评估师完成的。

维州的估价总局(Value General)将在每年一月底至五月底将评估报告寄给业主。若业主对土地价格产生质疑,业主可以自己请土地估价师估算并向估价总局提出质疑。


Q4:谁可以豁免缴纳土地税?

一般来说,业主用于主要居住的房产可以豁免缴纳土地税。而且有且只有一套房产可以申请土地税豁免。 

值得注意的是,如果房产全部在公司名下或者部分在公司名下,则业主无法以主要居住地址的名义要求豁免土地税。  



3

负扣税(Negative Gearing)


“负扣税” (Negative Gearing)并不是一种税,而是一种对于投资房产的税务补贴制度。澳洲是世界上极少数实行这一制度的国家。 


从原理上来说,“负扣税”等于澳洲税务局(ATO)把你的投资房产视为一个“小生意”,租客缴纳的租金是你的“收入”,维持这一“生意”的所有开销,包括银行贷款利息、水电费、房屋折旧、物业管理和维护费用、保险费……等等,都视为“支出”。 用收入减去支出,你的投资房可能会出现一个纸面上的“亏损”(往往并非真正的亏损,因为房产折旧被视为“支出”,但房价增值不会被视为“收入”),这个“亏损”的额度可以从你工资收入的应纳税额度中直接减去,为你带来税务上的优惠


举个例子

B先生有一套公寓作为投资房出租,每周$600的租金收入,也就是每年有$31,200的收入。但是,这套公寓每年需要支出$49,200= $800(水费)+$1,200(市政费)+$3,200(物业费)+$24,000(贷款利息)+$17,500(房屋折旧,是纸面上的亏损,而非真实支出)+$2,500(房屋维修费等其他费用)。

那么这套公寓给B先生带来的是每年$18,000的“亏损”。假设B先生每年的年薪$70,000,本来需要按照70,000来交税,但现在有了投资房,只需要按照($70,000 – $18,000)来交税。B先生可以在税务上得到优惠。



4

空置税(Vacancy Fee)



2017年12月起澳洲政府引入了针对海外买家投资澳洲住宅类物业的空置税(Vacancy Fee)


在2017年5月9日向政府递交海外投资申请的海外买家需要向澳洲政府每年递交物业空置申报。空置申报以空置年为周期来计算,空置年既不是日历年,也不是财政年,而是从房屋开始可以居住之日起(一般为房屋成交日)开始算的12个月为一个空置年。海外业主需要在空置年结束后30天内向政府递交物业空置申报。如果物业每空置年没有被居住、出租(没有超过183天),海外业主需要缴纳房屋空置税


空置税的金额一般来讲和海外业主递交海外投资申请时缴纳的申请费是一样的,填写物业申报表格之后政府系统会判断出是否需要缴纳空置税并计算出需要缴纳的金额。



话题热词

监测对象为“植树节”,“团建”、“活动”


情感属性

该事件的情感属性以正面为主。



5

增值税(Capital Gain Tax)



在澳洲,当你购买了一种资产(比如投资房产或股票),并在之后用比买入价更高的价格售出时,你从这笔交易中所获得的利润,将被计入你的个人所得,并和你的其他收入一同征取个人所得税。 


根据澳洲税务局的政策,绝大多数个人用品都不会被征取资本利得税,比如你的自住房、你的汽车或者你的家具等。


此外,仅因税务原因进行折旧的资产也不会被征取资本利得税,比如商业设备、或出租房产中的装修等。


Q1: 资本利得税是如何计算的?

和印花税、消费税等不同的是,资本利得税并不是一个单独的税种,而是你的个人所得税的一个组成部分。 

不过,在现行的资本利得税制度下,如果你持有某一资产超过12个月之后再出手,那么你的获利额度将在进行50%折扣之后计入个人所得税。

举个例子

小李每年的税前工资收入也是$80,000。他在2017年7月用$50万澳元买了一套投资公寓,然后在2018年9月份以$55万的价格出手了,也就是说,他持有了该资产长达14个月,获利$50,000

由于他持有该资产超过了12个月,这笔利润将获得50%的税务折扣优惠。 那么,他在该财年度的总计税前收入为: $80,000+$25,000=$105,000



小编为大家科普了这五大类的房产税务,和现行的征收制度,是不是让你更清楚了解了澳洲房产的税务问题?


那么在五月份,刚刚落幕的大选,自由党获胜,推出了关于房产的利好政策,例如政府将继续支持负扣税政策,以及Homes VIC的5%首付支持计划


对于房产投资者来说,财年将至,澳大利亚税务局ATO将严查哪些方面的税务?

投资房报税时需要注意的事项有哪些?


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时间:2019年6月22日(周六)下午2:00pm - 4:00pm

地点:Corner of Smith St & Station St, Caulfield, VIC 3162

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Tanya Su

苏晨

LCG执行董事

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